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广州知名房屋拆迁土地征收补偿专家 －王（金和）律师  
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拆迁补偿不得低于市场价，法规解读

　　《佛山市国有土地上房屋征收与补偿办法(征求意见稿)》公布 对征收补偿作具体的细化规定

　　本报讯 (陈昕宇)《佛山市国有土地上房屋征收与补偿办法(征求意见稿)》(下简称“办法”)上周五公布，并从即日起公开征求公众意见。新办法在征收补偿上进行了具体的细化规定。该办法将从自公布之日起施行，1998年版本《佛山市区房屋拆迁管理规定》同时废止。

　　住建局表示，办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
　　解读一：行政强制拆迁变司法强制拆迁

　　从该办法中了解到，政府部门今后将成为征收房屋的责任主体，这改变了此前以行政许可的方式授予开发商征收的形式。今后，市人民政府负责本市的房屋征收与补偿监管工作，而各区人民政府负责本辖区内的房屋征收与补偿工作。同时，办法规定区房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但实施单位不得以营利为目的。这意味着，今后房屋征收排除了涉及商业性参与征收或商业性征收的可能性。

　　此外，新办法规定今后所有的强拆全部纳入到法院的强制执行程序。房管部门相关负责人解释，这表示原行政强制拆迁今后将变司法强制拆迁。新办法规定，被征收人在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，又或者补偿协议订立后，被征收人拒不履行征收补偿协议约定的义务等五类情况，将由区人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　解读二：征收不符合城乡规划的房屋即违法

　　新办法规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。

　　这意味着，区政府和房屋征收部门需符合城乡规划，若征收不符合城乡规划的房屋即违法，这在一定程度上限制了地方政府任意征收房屋的权力，保障被征收人的权利。

　　征收房屋需符合五类需要。其中包括由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要等。

　　解读三：过半数被征房人对征收补偿有意见的需开听证会

　　新办法对征收的程序及征收评估都作出了详细的规定。区房屋征收部门拟定征收补偿方案需包括征收范围、补偿方式和标准等内容。补偿方案将报区人民政府组织论证，区政府应当公开征询公众意见，征询意见的期限不少于30日。[page]

　　因旧城区改建需要征收房屋，1/2以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，区人民政府应当组织由被征收人、公众代表、房屋征收部门参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。而区房屋征收部门应当根据听证会意见对房屋征收补偿方案进行修改后报区人民政府。

　　根据新规，房屋征收决定涉及被征收人数量300户以上，应当经区人民政府常务会议讨论决定。

　　在征收评估程序方面，新办法规定被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构评估确定。房地产评估机构由被征收人在征收决定公告之日起7日内协商选定;协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人采取少数服从多数的原则投票决定或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

　　解读四：天井、庭院、花园等附属设施可给予适当补偿

　　新办法中明确规定：“被征收房屋的评估价格，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”而在“补偿与安置”方面规定， 作出房屋征收决定的区人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿、临时安置补助费等。

　　除了选择货币补偿外，被征收人还可以选择房屋产权调换。在过渡期限内，房屋征收部门还应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段房屋或就近地段房屋。

　　此外，办法还提出，而征收已登记房屋的附属设施，属天井、庭院、花园的，也规定可给予适当补偿。

　　除了被征房屋屋主外，租客也纳入新办法考虑中。办法规定，征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，不作货币补偿。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

　　解读五：房屋征收应当先补偿后搬迁

　　办法规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。而由于房屋征收部门的原因，导致过渡期限超过征收补偿协议约定期限的，若是自行安排住处的被征收人，从之月起，临时安置补助费增加50%;若是由房屋征收部门提供周转房的被征收人，从之月起应付给50%的临时安置补助费。

　　房管部门相关负责人表示， 任何单位和个人不得采取、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。[page]

　　此外，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑;在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋及附属物;办理入户的迁入和分户等都将不予补偿。

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