房地产预征率那些事儿——金帐本会计培训寮步

房地产预征率那些事儿

日前，某市政府办公厅发布了《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》，意见从税收、金融、重组合并等多个方面对房地产企业推出了重磅的支持措施。
其中，引人关注的是，对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。
根据国税发[2009]31号的规定，允许扣除对应的营业税及附加、土地增值税等税费，我们以15%计算：营业税及附加大概5.6%，土地增值税按1.5%计算，则15%-5.6%-1.5%=7.9%，再减去假设3%左右的期间费用（已经非常谨慎估计，有的企业仅销售佣金就达到2%-3%），剩下不到5%，企业所得税税负不到1.25%。更遑论15%以下的预计毛利率（如部分地区执行31号规定地级市的低计税毛利率10%，其他地区5％）几乎无所得税贡献而言。
而根据相关行业研报显示，我国房地产的销售毛利率普遍在于25%以上，是什么理由支持着各地低预征率（为方便表述，含企业所得税预计毛利率、土地增值税预征率，下同）？
不得不为这些税务机关捏一把汗：房地产企业预售时期是企业现金流充足、纳税能力强的时期，这个时候你不收，等到项目完工年度，企业的资金可能已经在其他项目上了，资金短缺，纳税能力不足，企业不给你斗智斗勇才怪。
现实是，企业迟迟不进行企业所得税的完工年度处理，能拖就拖，土地增值税清算的动力也不大。呵呵，3.8万亿。
当然，你定高了也不行，个个项目都搞来退税，纳税人也得叫屈。
这里，反映了一个问题：大家错误地理解了“预征率”的作用。无论是企业所得税还是土地增值税，设置预计毛利率和预征率，都是因为基于房地产开发业务跨期长无法当年结算，而又为了避免拖延至以后存在当期纳税压力较大及税收收入受影响的问题，是为了科分摊负担企业开发期间内的税收而设计的。理论上来讲，这个率设置得越趋于现实，则越科学。
当然，如果你一直定得低或高也就算了，反正这一区域一碗水端平，也没人说什么。
然而，我们遗憾地看到，由于预征率的调整权利被授权给了地方税务机关，这几乎成了一个被地方财政想揉圆就揉圆、想搓扁就搓扁的面团。今天，财政收入不够了就提高；明天，要救市就降低。不同时期开发的纳税人当然有想法了，凭什么？！
所以说，所谓完“税收法定”其实是个乌托邦的梦，税收不可能不向经济低头，也不能不向财政收入弯腰。我们应该抛弃对税法的盲目崇拜，而只是把它看做一种社会经济系统的重要控制信息来看待。
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