他打算买房入户东莞 没想到却被坑了

律师建议，二手房合同违约金按日算，以督促对方履行义务

　　买卖二手房从来就不是一件简单的事情，每一个步骤都需要小心谨慎，一些看起来不起眼的小问题

，当中可能隐含了极大隐患。近日，东莞购房者张先生向倾诉了他的遭遇：房子买完后，前房主的

入户不迁出去，张先生入户遥遥无期。

　　回放

　　房子买了，原业主迟迟不迁入户

　　张先生告诉，他在东莞已工作多年，眼看孩子到了上学年龄了，苦于没有东莞入户，无法就近

入读公办学校。今年，在和家人商量后，决定在南城购买一套二手房，以通过积分的方式入户。

　　几经对比，张先生决定买下李某名下的房屋，双方在交易时，张先生已明确告知出卖人其购买该房

子的目的在于积分入户，需要将入户迁移到房屋所在地，出卖人李某表示其会尽快将入户从该地迁出，

以保证张先生一家的入户能在孩子上学前入户房屋所在地。

　　没想到，在签订买卖合同后，出卖人李某出尔反尔，告诉张先生他需要延迟3年时间迁出入户。于是

，双方经过多次沟通，依然无法就此事达成一致意见。无奈之下，张先生只好向法院提起诉讼，要求李

某承担违约责任，同时要求李某限期将户籍迁出。目前该案件还在审理中。

　　支招

　　按日算违约金督促卖家履行义务

　　广东臻善律师事务所邝子光律师分析认为，经过类似案例分析，针对上述张先生的诉讼请求，因户

口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，故张先生请求

法院判令出卖人强制迁移入户，法院不会支持，但出卖人违约需要承担的违约责任，法院将予以支持。

　　如何有效防范、解决二手房买卖中的入户纠纷？

　　律师提醒，购房者首先要做的是在购房前摸清房屋入户状况。买房者可要求原房主携带房产证等相

关证件，前往房管部门、公安户籍部门等多渠道了解房屋是否经过多次交易，挂在该房屋上的入户有几

人，是否迁出等情况。

　　其次，在购房合同中明确约定入户迁出的时间和违约责任。入户迁移条款须明确的是应迁移卖家及

其相关人员的入户，故在条款中应写上“卖家（甲方）家庭成员及相关人员入户在×年×月×日前迁出

”。并设置按日计算的违约金，以督促卖家及时履行合同相关义务。注意不要设置一次性违约金，否则

卖家拖再长的时间迁出，损失也就是一次性而已。

　　入户迁移法院不支持，但支持违约金，所以违约金按日计算有利于保障买家利益。